Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika. Kompanija koja se bavi profesionalnim upravljanjem ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

Profesionalni upravnik je funkcija u zgradi koja se uvodi odlukom skupštine stambene zajednice. Profesionalnog upravnika bira skupština zgrade ukoliko niko od stanara ne želi da prihvati obavezu upravnika, ili ukoliko svi stanari smatraju da je za samu zgradu bolje da se upravljanjem bavi profesionalac.
Za izbor profesionalnog upravnika potrebno je 2/3 glasova od ukupnog broja vlasnika stanova/lokala.
Prinudni upravnik je funkcija koju u zgradu uvodi jedinica lokalne samouprave u slučajevima kada u određenom roku nisu ispoštovane odredbe zakona. Prinudni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Stambena zajednica može u svakom trenutku odlučiti da za poslove upravljanja angažuje profesionalnog upravnika. Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključuje lice koje za to ovlasti stambena zajednica i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja.

U skladu sa pravima i obavezama iz Zakona, upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu. To znači da sa početkom primene Zakona mora da: podnese prijavu za upis stambene zajednice u registar stambenih zajednica, izvrši poslove označavanja posebnih delova i drugih prostorija kao zajedničkih ili samostalnih delova zgrade, izvrši popis posebnih i zajedničkih delova zgrade, na osnovu postojeće tehničke i druge raspoložive dokumentacije koju dostavljaju vlasnici posebnih delova zgrade, uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj), izvršava odluke stambene zajednice.

Kada su u pitanju finansije, upravnik se stara o: naplati iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa; realizuje program održavanja; organizuje radove hitnih intervencija; organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom i kontroliše da li se ovi radovi izvode; vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;
Upravnik je dužan, a na tome bi trebalo da insistiraju svi stanari, da podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti.
Zgrada se može poveriti i na profesionalno upravljanje i to mogu raditi privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja), angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.
Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, ali pored toga on radi i sledeće: predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja zgrade; stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; uz saglasnost skupštine stambene zajednice odlučuje o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; obezbeđuje mogućnost prijavljivanja kvarova ili drugih problema (kao što su: nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji) u zgradi 24 časa neprekidno; na osnovu primljene prijave obavesti nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera, od nadležnog organa; evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima, ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo); obezbeđuje izvršenje radova hitnih intervencija u primerenom roku, a najkasnije 48 časova od trenutka prijave; predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

U praksi se pokazalo da u najvećem broju, predsednici skupština stanara nisu imali dovoljno znanja i veština da samostalno upravljaju, što je ranijih godina, gotovo po pravilu, bio slučaj. Dobra organizacija zavisila je od entuzijazma i ličnog angažmana predsednika. Rezultat su zapuštene, nedovoljno održavane zgrade u kakvim danas najčešće živimo. Biranje profesionalnog upravnika zgrade doneće mnogo koristi svim vlasnicima stanova, koji će po pristupačnim cenama uvek imati sve uslove neophodne za normalan urbani život.

Upravnici zgrada će imati sličnu funkciju kao dosadašnji predsednici skupštine stanara, samo sa naglašenom menadžerskom ulogom. Upravnik je taj koji treba da obavesti nadležne organe da obave neku hitnu intervenciju ukoliko je potrebna, da vodi računa o olucima, zaključi ugovor u ime stanara sa javnim preduzećima, odnosno zastupa zajednicu stanara u svim pravnim poslovima.

Skupština stambene zajednice odlučuje o:

• biranju i razrešavanju upravnika;
• donošenju odluka o poveravanju upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
• uzimanju kredita;
• određivanju visine mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
• donošenju programa održavanja i staranju o održavanju zajedničkih delova zgrade;
• donošenju odluke o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
• preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;
• održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;
• fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;
• načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; unapređenju zajedničkih delova zgrade;
• osiguranju iz člana 30. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada;
• postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
• usvajanju izveštaja o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;
• visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

Organi stambene zajednice su skupština i upravnik. Skupština stambene zajednice može da formira odbore, komisije i druga tela, a odlukom skupštine određuje se njihov sastav, zadaci i način rada. U slučaju poveravanja upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke stambene zajednice, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i profesionalnog upravnika.

Stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu skupštinu na kojoj se bira upravnik, a saziva je predsednik skupštine, koji je do donošenja Zakona o stanovanju i upravljanju zgradama ( zakon je usvojen 22. Decembra 2016. godine) vršio dužnost, a ukoliko zgrada nije imala predsednika bilo koji vlasnik stana ili lokala u zgrade.

Za zgradu sa manje od pet posebnih delova (stanova ili lokala) ne mora se formirati skupština stambene zajednice ako vlasnici posebnih delova zaključe ugovor o upravljanju i njime urede vršenje poslova iz nadležnosti stambene zajednice i vršenje poslova upravnika.

Upravnik mora u roku od 15 dana od održavanja skupštine da podnese prijavu za upis stambene zajednice, i sve promene koje su nastale, u registar stambenih zajednica.

Stambena zajednica je skup vlasnika stanova i lokala u zgradi i ima status pravnog lica, koji stiče u trenutku kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva stana, a čine je svi vlasnici stanova. Ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, stambenu zajednicu čine vlasnici stanova svake od tih celina (stambena zajednica ulaza). Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica, ima matični broj, PIB i tekući račun.

Uprošćeno rečeno, mogli bismo reći da je stambena zajednica organizacija svih stanara.

Sve stambene zajednice kao obavezne organe imaju: skupštinu i upravnika (ili profesionalnog upravnika). Skupštinu stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova. Važno je napomenuti da svaki vlasnik posebnog dela ima po jedan glas prilikom donošenja odluka od strane skupštine.

U radu skupštine stambene zajednice učestvuju vlasnici posebnih delova. Vlasnik posebnog dela može da ovlasti i drugo lice da umesto njega učestvuje u radu skupštine (član domaćinstva ili zakupac posebnog dela), o čemu obaveštava upravnika.

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice! Upravnik ili profesionalni upravnik (ukoliko je stambena zajednica odlučila da poslove upravljanja zgradom poveri profesionalnom upravniku) izvršava odluke skupštine stambene zajednice.

Dakle, upravnik ne donosi odluke, on je taj koji izvršava odluke SZ!

Skupština SZ se može održati ukoliko postoji potrebna većina za donošenje odluka – kvorum (najmanji broj članova potrebnih za pravosnažno donošenje odluka) a što predstavlja običnu većinu od ukupnog broja glasova članova skupštine (51%). Potrebna većina za donošenje odluka može biti obezbeđena kroz prisustvo na sednici ili davanjem pisanih izjašnjenja.

Stambena zajednica kao pravno lice mora da ima:

• poslovno ime
• matični broj,
• PIB (poreski identifikacioni broj) i
• tekući račun u poslovnoj banci.

Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka kvoruma, može se ponovo sazvati najranije 3, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Ova sednica zove se ponovljena sednica i kvorum u tom slučaju čini 1/3 ukupnog broja glasova članova.

U zavisnosti od pitanja o kojima se odlučuje na sednici skupštine odluke se mogu donositi:

• jednoglasno,
• dvotrećinskom većinom (većina koju čine 2/3 ukupnog broja glasova) i
• običnom većinom (većina glasova prisutnih članova).
• Jednoglasna odluka potrebna je jedino za usvajanje Pravila vlasnika.
Dvotrećinska većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na:
• raspolaganje zajedničkim delovima zgrade (otuđivanje, pripajanje, izdavanje u zakup i sl), kao i za potrebe nadziđivanja,
• poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku,
• kreditnom zaduživanju stambene zajednice,
• promenu kriterijuma prema kojima vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravlјanja zgradom
  (vlasnici posebnih delova mogu da odluče da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje – srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje – srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova).

Prosta većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na:

• tekuće održavanje,
• izbor ili razrešenje upravnika,
• kao i za donošenje svih drugih odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice za koje nije predviđena drugačija većina.